長春凈月高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會關(guān)于上窯屯文旅項目國有土地征收補償方案

　　(征求意見稿)

　　為了公共利益的需要，長春凈月高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會擬對上窯屯文旅項目國有土地范圍內(nèi)的房屋實施征收。依據(jù)國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）、《吉林省國有土地上房屋征收與補償辦法》（吉林省人民政府令第273號）、《長春市國有土地上房屋征收與補償條例》（長春市人民代表大會常務(wù)委員會第15號）、《長春市國有土地上房屋征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記建筑調(diào)查認(rèn)定和處理辦法》（長府辦發(fā)〔2013〕19 號）、《長春凈月經(jīng)濟開發(fā)區(qū)征收安置補償管理暫行辦法》（長凈管〔2012〕5號）等相關(guān)文件，本著公平公開的原則，并結(jié)合本項目的實際情況，制定征收補償方案。  

　　一、征收范圍

　　玉潭鎮(zhèn)友好村所屬區(qū)域內(nèi)，東至劉春生采石場邊，南至黃志常房后，西至賀家屯耕地邊，北至道路。

　　二、房屋調(diào)查登記情況

　　玉潭鎮(zhèn)人民政府組織相關(guān)單位及中介機構(gòu)對征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進(jìn)行了調(diào)查登記。以最終公示的調(diào)查結(jié)果為補償依據(jù)。在踏查測繪過程中，若被征收人不配合踏查、不提供相關(guān)資料，所產(chǎn)生后果由被征收人承擔(dān)。

　　三、征收補償資金

　　征收補償資金專戶專儲、?？顚Ｓ?。

　　四、征收補償方式

　　（一）住宅房屋補償

　　1.有證房屋

　　有證房屋是指具有產(chǎn)權(quán)證、土地使用證等證件手續(xù)且經(jīng)相關(guān)部門查檔認(rèn)定的房屋。根據(jù)被征收人的意愿，可以選擇貨幣補償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償。此外，對于符合《長春市國有土地上房屋征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記建筑調(diào)查、認(rèn)定和處理辦法》（長府辦發(fā)〔2013〕19 號）第八條相關(guān)規(guī)定的房屋，由被征收人申請，經(jīng)依法認(rèn)定和處理后，可視為有證房屋。被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　（1）貨幣補償

　　選擇貨幣補償?shù)?，根?jù)被征收區(qū)域的地理區(qū)位，結(jié)合擬征收房屋成新程度等因素，由評估單位按照房屋征收公告期限內(nèi)采取市場比較法確定的貨幣價格進(jìn)行補償。

　　被征收人選擇貨幣補償?shù)?，對被征收人實行補助制度。 

　　對被征收人的補助金額為：被征收房屋評估金額乘以增加比率。增加比率根據(jù)被征收房屋的建筑面積確定。建筑面積小于25平方米的，增加比率為40%; 建筑面積大于或者等于25平方米、小于33平方米的，增加比率為35%; 建筑面積大于或者等于33平方米、小于41平方米的，增加比率為30%; 建筑面積大于或者等于41平方米、小于49平方米的，增加比率為25%;建筑面積大于或者等于49平方米的，增加比率為20%。 

　　被征收房屋建筑面積為49平方米以下的，除上款補助外，還應(yīng)當(dāng)按照多層住宅建筑安裝工程造價（1600元/平方米）乘以被征收房屋建筑面積補到49平方米所增加建筑面積的金額的補助。 

　　被征收房屋建筑面積不足49平方米補增到49平方米的規(guī)定，是指2004年7月31日以前房屋所有權(quán)證記載的建筑面積，或者2004年8月1日以后房屋初始登記的建筑面積不足49平方米的，補增到49平方米。

　　搬遷補償：按照每戶300元的標(biāo)準(zhǔn)支付。

　　臨時安置補償：按照被征收房屋建筑面積一次性支付3個月，每月每平方米10元。

　　（2）產(chǎn)權(quán)調(diào)換

　　住宅房屋被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原則上采取“拆一還一”的方式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收房屋建筑面積與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積相等部分，不結(jié)算差價；房屋建筑面積小于49平方米（含49平方米）的，按被征收人回遷區(qū)域回遷房建筑面積最小戶型回遷，擴大面積不得超過30平方米，擴大面積部分按1600元/平方米價格計算；房屋建筑面積超過49平方米、小于64平方米（含64平方米）的，不允許分戶安置，擴大面積不得超過30平方米，擴大面積部分按1600元/平方米價格計算；房屋建筑面積超過64平方米的，允許分戶安置，擴大面積不得超過30平方米，擴大面積部分按1600元/平方米價格計算。超出規(guī)定擴大面積以外部分，按照市場價格計算。

　　搬遷補償：按照每戶300元的標(biāo)準(zhǔn)支付。

　　臨時安置補償：選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的過渡期限為24個月，按照被征收房屋面積每月每平方米12元計算，臨時安置期限不足半個月的按照半個月計算，超過半個月的按照1個月計算。由于政府原因超過過渡期限的，自逾期之日起增發(fā)臨時安置補償。逾期1-3個月的，每月增發(fā)50%；逾期4個月以上的，每月增發(fā)100%。簽訂征收協(xié)議后與補償款一同發(fā)放6個月的臨時安置補償費。

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋安置地點：凈月高新區(qū)西部回遷區(qū)域。

　　（3）住宅房屋用于經(jīng)營的補助：住宅用于經(jīng)營性活動的，按照住宅房屋進(jìn)行補償。被征收人的房屋在房屋征收部門書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)前已依法取得工商營業(yè)執(zhí)照，且依法納稅的，對用于經(jīng)營的建筑面積部分，按照下列標(biāo)準(zhǔn)給予一次性補助：

　　①用于從事商業(yè)、服務(wù)業(yè)用途的，按照房屋評估金額的20%補償給付被征收人；

　　②用于從事辦公、生產(chǎn)用途的，按照房屋評估金額的15%補償給付被征收人；

　　③用于從事倉儲等其他用途的，按照房屋評估金額的10%補償給付被征收人。

　　2.未經(jīng)登記房屋

　　未經(jīng)登記房屋按照《長春市國有土地上房屋征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記建筑調(diào)查認(rèn)定和處理辦法》（長府辦發(fā)〔2013〕19 號）文件進(jìn)行認(rèn)定、處理。

　　（二）非住宅房屋補償

　　非住宅房屋補償?shù)幕驹瓌t是依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，由政府采購中心招標(biāo)確認(rèn)的三家評估公司按照市場比較法進(jìn)行評估，選定中間值作為最終征收補償評估金額，原則上按照貨幣補償方式進(jìn)行安置。

　　1.有證房屋經(jīng)查檔認(rèn)定后進(jìn)行評估補償；

　　2.未經(jīng)登記房屋按照《長春市國有土地上房屋征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記建筑調(diào)查、認(rèn)定和處理辦法》（長府辦發(fā)〔2013〕19 號）的規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定、處理；

　　3.對于申請在征收中報廢的設(shè)備、物資，若無法搬運、搬運后無法使用或?qū)ζ涫褂脙r值有重大影響的，方可給予報廢，由評估公司評定后，按照評估價格進(jìn)行補償，其余只給予搬運費用或給予拆運安裝費用；

　　4.因非住宅房屋征收造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，按照下列規(guī)定執(zhí)行：

　　（1）對于持續(xù)經(jīng)營的一次性發(fā)放3個月停產(chǎn)停業(yè)損失補償；對于房屋閑置的，不給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償。

　　（2）停產(chǎn)停業(yè)損失補償按下列方法計算：

　　①被征收人能夠提供稅務(wù)部門出具應(yīng)納稅所得額憑證的，按照下列公式計算停產(chǎn)停業(yè)損失補償：上年度應(yīng)納稅所得額÷12（月）×3（月）；

　　②被征收人不能提供稅務(wù)部門出具的應(yīng)納稅所得額憑證，或者提供的應(yīng)納稅所得額憑證不能反映停產(chǎn)停業(yè)損失的，停產(chǎn)停業(yè)損失補償按照被征收有證房屋的權(quán)屬登記用途、建筑面積計算：

　　a登記為商業(yè)、服務(wù)業(yè)用途的，每月每平方米45元；

　　b登記為辦公、生產(chǎn)用途的，每月每平方米30元;

　　c登記為倉儲等其他用途的，每月每平方米20元。

　　（三）其他地上附著物的補償

　　其他地上物按照《吉林省國有土地上房屋征收與補償辦法》（吉林省人民政府令第273號）、《長春市國有土地上房屋征收與補償條例》（長春市人民代表大會常務(wù)委員會第15號）、《長春凈月經(jīng)濟開發(fā)區(qū)征收安置補償管理暫行辦法》（長凈管〔2012〕5號）的相關(guān)規(guī)定，由評估公司評定。

　　對于滿足基本居住條件的房屋裝修、裝飾（如外墻抹灰，內(nèi)墻大白，室內(nèi)水泥地面或方磚地面，白熾燈，火炕，普通木窗和木門等），包含在房地產(chǎn)評估價值內(nèi)，超出上述標(biāo)準(zhǔn)的裝修、裝飾，可由資產(chǎn)評估公司單獨評估。

　　五、房屋征收部門

　　玉潭鎮(zhèn)人民政府

　　六、對于特殊疑難問題，區(qū)征收部門報管委會研究決定。

　　七、簽約期限

　　2021年12月31日起至2022年6月30日止。

　　八、獎勵政策 

　　（一）獎勵時段

　　第一獎勵時段為2021年12月31日至2022年5月31日，第二獎勵時段為2022年6月1日至2022年6月30日。

　　（二）獎勵標(biāo)準(zhǔn)

　　1. 政策性獎勵

　　（1）符合下列情況之一的房屋，在被征收人積極配合征收工作且在規(guī)定獎勵時段內(nèi)簽訂協(xié)議，經(jīng)相關(guān)主管部門認(rèn)定后，可參照有照房屋進(jìn)行補償。

　　①在開發(fā)區(qū)規(guī)定的凍結(jié)區(qū)域內(nèi)，有區(qū)土地、規(guī)劃部門或鎮(zhèn)（街）批準(zhǔn)新建、翻建的房屋，批準(zhǔn)新建、翻建面積部分，經(jīng)相關(guān)部門出具情況說明，可參照有照房屋標(biāo)準(zhǔn)補償安置；

　　②由于區(qū)劃等原因，已繳納或部分繳納相關(guān)費用，并有區(qū)級土地、規(guī)劃部門收費票據(jù)證明的房屋，根據(jù)相關(guān)部門查檔意見，按照票據(jù)記載面積，參照有照房屋標(biāo)準(zhǔn)補償安置； 

　　（2）對于通過衛(wèi)片認(rèn)定或具有2006年地調(diào)登記的未經(jīng)登記房屋，按《關(guān)于印發(fā)凈月高新區(qū)征收安置補償政策補充意見的通知》（長凈管〔2018〕44號）文件規(guī)定，被征收人積極配合征收工作且在規(guī)定獎勵時段內(nèi)簽訂協(xié)議的，可采用梯價補償政策進(jìn)行貨幣安置。以獨立院落內(nèi)具有地調(diào)登記或衛(wèi)片認(rèn)定的未經(jīng)登記房屋的總面積為依據(jù)，登記房屋實際面積超出證件登記面積且通過認(rèn)定的部分，計入總面積。獨立院落原則上指具有房產(chǎn)、國土、規(guī)劃等部門審核登記及地調(diào)登記的院落，特殊情況由相關(guān)職能部門共同確認(rèn)。

　　①面積在90平方米（含90平方米）以內(nèi)的，按照3780元/平方米進(jìn)行補償；

　　②面積超出90平方米，90平方米（不含90平方米）到180平方米（含180平方米）之間的部分，按照3360元/平方米進(jìn)行補償；

　　③面積超出180平方米，180平方米（不含180平方米）到270平方米（含270平方米）之間的部分，按照2940元/平方米進(jìn)行補償；

　　④面積超出270平方米，270平方米（不含270平方米）到360平方米（含360平方米）之間的部分，按照2520元/平方米進(jìn)行補償；

　　⑤面積超出360平方米（不含360平方米），超出部分按照703元/平方米進(jìn)行補償。

　　（3）宗地內(nèi)地上物

　　①對于四至清晰、具有明顯間隔，且無爭議的居民院落，被征收人積極配合征收工作且在規(guī)定獎勵時段內(nèi)簽訂協(xié)議的，按照宗地面積（以院墻外圍測繪面積為準(zhǔn)，扣除房屋及正規(guī)生產(chǎn)、使用的其他建構(gòu)筑物占地面積）給予440元/平方米的凈地獎勵，井、大門等地上物，可單獨補償。若被征收人要求對地上物評估，則按照原政策、原標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估補償，但不給予凈地獎勵。 非住宅院落內(nèi)地上物按實有地上物補償，不給予凈地獎勵。

　　②若院落宗地四至不清晰、沒有明顯間隔，則根據(jù)使用現(xiàn)狀，結(jié)合歷年衛(wèi)片，由征收各辦、所屬鎮(zhèn)、村或相關(guān)單位聯(lián)合確認(rèn)，經(jīng)確認(rèn)的宗地面積可按照上述標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，其余面積按照其他地類標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　（4）踏查測繪前建設(shè)的其他房屋

　　    對于在踏查測繪前建設(shè)的其他房屋，在被征收人積極配合征收的前提下，由于評估部門根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)和質(zhì)量結(jié)合成新進(jìn)行評估補償。

　　（5）大地內(nèi)地上物

　　①對于具有承包合同、發(fā)包合同的可耕種土地（不含集體、國有林地），若現(xiàn)狀平坦，被征收人積極配合征收工作且在規(guī)定獎勵時段內(nèi)簽訂協(xié)議的，按照測繪面積給予170元/平方米的凈地獎勵。若被征收人要求對地上物評估，則進(jìn)行評估補償，但不給予凈地獎勵。在被征收人同一征收區(qū)域內(nèi)，原則上不能同時選擇評估補償和凈地獎勵，但正規(guī)生產(chǎn)的溫室、大棚等除外。

　　②對于未承包、發(fā)包的可耕種土地，由于歷史原因，由被征收人實際長期經(jīng)營的土地，經(jīng)土地所有者確認(rèn)，并公示3日無異議后，可以參照上述標(biāo)準(zhǔn)補償給實際經(jīng)營者。

　　③對于具有承包合同的大地，若現(xiàn)狀用于其他經(jīng)營，需經(jīng)征收聯(lián)席會研究后，可按照恢復(fù)凈地補償，但現(xiàn)狀為河道、水面、灘涂、道路的，不能給予凈地獎勵，按照地上物現(xiàn)狀評估補償，建設(shè)的溫室、大棚不予補償，可給予40元/平方米的殘值補助。

　　2.簽約獎勵

　　（1）住宅房屋

　　在規(guī)定簽約期限的第一時段，被征收人簽訂房屋補償安置協(xié)議并交房的，每個獨立院落給予6萬元宗地獎勵，有照房屋每平方米獎勵200元，并按360平方米以內(nèi)的具有地調(diào)登記或衛(wèi)片認(rèn)定的未經(jīng)登記房屋面積給予各梯價補償價格20%的獎勵；在簽約期限的第二時段，被征收人簽訂房屋補償安置協(xié)議并交房的，一個獨立院落給予3萬元宗地獎勵，有照房屋每平方米獎勵100元，并按360平方米以內(nèi)的具有地調(diào)登記或衛(wèi)片認(rèn)定的未經(jīng)登記房屋面積給予各梯價補償價格10%的獎勵;超出獎勵時段的，不予獎勵。

　　（2）非住宅房屋

　　在規(guī)定簽約期限的第一時段，被征收人簽訂房屋補償安置協(xié)議并交房的，每個獨立院落獎勵3萬元，有照房屋每平方米獎勵200元；在規(guī)定簽約期限的第二時段，被征收人簽訂房屋補償安置協(xié)議并交房的，每個獨立院落獎勵2萬元，有照房屋每平方米獎勵100元。超出獎勵時段的，不予獎勵。

　　（3）大地內(nèi)地上物

　　在規(guī)定簽約期限的第一時段，被征收人簽訂地上附屬物補償協(xié)議并騰地的，按土地實際面積每平方米獎勵2元；在規(guī)定簽約期限的第二時段，被征收人簽訂地上附屬物補償協(xié)議并騰地的，按土地實際面積每平方米獎勵1元。超出獎勵時段的，不予獎勵。

　　八、特殊說明

　　本方案獎勵政策中的有證房屋認(rèn)定、梯價補償、凈地獎勵、獨立宗地等政策，只有在被征收人積極配合征收工作并認(rèn)可凈月開發(fā)區(qū)征收政策，且在規(guī)定期限內(nèi)簽訂補償協(xié)議的前提下，方可適用。

　　九、被征收房屋所有權(quán)人不明確的情況

　　征收實施部門可以根據(jù)房屋買賣協(xié)議、遺囑以及街道、社區(qū)、鄰里等提供的材料作為開展征收補償工作的證據(jù)材料。

　　十、法律責(zé)任

　　在征收實施過程中，被征收人對其提供的信息負(fù)法律責(zé)任，如有弄虛作假，一經(jīng)查證屬實，交由公安機關(guān)立案查處。

　　十一、達(dá)不成協(xié)議的處理辦法

　　簽約期限內(nèi)協(xié)商達(dá)不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，長春凈月高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會依據(jù)《長春市國有土地上房屋征收與補償條例》的相關(guān)規(guī)定做出補償決定，并在征收范圍內(nèi)公告。被征收人在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)不搬遷的，長春凈月高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會將依法申請人民法院強制執(zhí)行。

　　十二、本方案由長春凈月高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會負(fù)責(zé)解釋，未盡事宜，按上級部門頒布的相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。

　　十三、本方案在征收范圍內(nèi)予以公布。

　　 長春凈月高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會

　　                 2021年11月30日